הצעד הבא לקראת בית חדש: בחירת יזם ותכנון חכם בפרויקטים של פינוי בינוי

רגע לפני שמתחילים - מה זה התחדשות עירונית?

בישראל, יותר ויותר שכונות משנות את פניהן בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית ובתוכם בולטים מיזמי פינוי בינוי. למעשה יש כמה תהליכים המאפשרים התחדשות של הבניין:

פינוי בינוי - מתייחס להתחדשות עירונית הכוללת אזור רחב של מגורים ויש דרישה לשינוי תכנית הבינוי העירונית.

התחדשות ביניינית - מה שהיה מוכר כתמ"א 38/2 או חלופת שקד - מתייחס להתחדשות של בניין בודד או כמה בניינים יחד ללא שינוי של תכנית הבינוי העירונית.

בסוף נהרס הבניין ונבנה במקומו בניין חדש.

במדינה שלנו, שבה כל פרויקט בנייה או התחדשות עירונית כרוך בעבודה מול הרשויות המקומיות ועם חוקים ותקנות שמשתנים, התהליך עלול להיות ארוך ומסובך. יש כל כך הרבה שלבים שדורשים הבנה מעמיקה בשוק הנדל"ן, בחוק ובתקנים ההנדסיים, ולכן, פשוט אסור לנו לוותר על עזרה מקצועית.

איך מתחילים תהליך של פינוי בינוי לבניין?

עבורנו, בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות לשפר את איכות החיים ולזכות בבית חדש, אבל גם בתקופה שמלווה בהרבה סימני שאלה: איך בוחרים את האדם הנכון שיוביל את הפרויקט שלנו?

איך מתכננים את הדירה שתתאים בדיוק לצרכים שלנו?

איך מוודאים שהתהליך יתנהל בצורה חלקה וללא הפתעות לא נעימות?

אלו הן בדיוק השאלות שחשוב לנו, כדיירים, לשאול ולקבל עליהן מענה.

לפני שמתחילים התקשרות עם יזם חשוב להבין מי הנפשות הפועלות בתהליך ומה הסדר הנכון לפנות אליהם.

נציגות: מינוי נציגים מבין דיירי הבניין שירכזו את המידע ואת ההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים.
עו"ד דיירים: שינהל את התהליך מבחינה משפטית ויהיה אחראי על כתיבת החוזה והליווי המשפטי.
מפקח בניה: לכתיבת המפרט הטכני ובהמשך ביצוע פיקוח בשטח על עבודות היזם.
ליווי אדריכלי: התאמת תכנון פנים הדירות לפי הצרכים שלכים ושיפור התמורות.
שירותי שמאות: להערכת הדירות והתאמת התמורות המוצעות ע"י היזם.
יזם: בחירת יזם באמצעות הליך של מכרז בין כמה יזמים לבחירת ההצעה המשתלמת ביותר.

שימו לב בהתחדשות עירונית התיאום בין כל בעלי המקצוע השונים הוא קריטי להצלחת התהליך!

האיזון העדין: בין הדרישות שלנו לצרכים של היזם

אחד האתגרים הגדולים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא למצוא את האיזון הנכון בין מה שאנחנו, הדיירים, רוצים, לבין מה שהיזם צריך, ובתוך כל זה גם להתחשב במגבלות של הרשות המקומית.

לא מעט פעמים, אנחנו, בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מרגישים קצת אבודים מול השפה המקצועית של היזם והאדריכל. המושגים מעולם היזמות והשיקולים ההנדסיים בתכנון יכולים להיות מורכבים ולא תמיד ברורים לנו. התהליך הזה דורש לא רק הבנה טכנית, אלא גם יכולת ניהול משא ומתן, שלעיתים חסרה לנו כדיירים.

היזם, מצד אחד, צריך לחשוב על טובתנו, אבל גם לו יש שיקולים של רווחיות הפרויקט. חשוב לזכור שהתמורות שאנחנו מקבלים כבר לא נקבעות באופן אוטומטי על ידי המדינה, אלא משתנות מפרויקט לפרויקט, ומותאמות לבניין ולדירה באופן אישי. הערים השונות אפילו מגבילות את התמורות כדי למנוע סיכון כלכלי ליזם, ולכן חשוב מאוד להבין איך נקבעות התמורות ולדעת איך לנצל את המצב לטובתנו. לכן יזמים עלולים למצוא את עצמם מול בקשות רבות מצד הדיירים, שלא תמיד ריאליות מבחינת התקציב, הזמן או האישורים הנדרשים.

כאן נכנס לתמונה גורם מקצועי וחשוב מאין כמוהו – הליווי האדריכלי. הוא מהווה מעין גשר חיוני שמחבר בינינו, בעלי הדירות, לבין היזם והאדריכל של הפרויקט. בעזרת ליווי אדריכלי, ראשית מקבלים הערכה מקצועית של היתרונות והחסרונות של התכנון המוצע ע"י היזם. בנוסף ניתן להבין טוב יותר כל שלב בתהליך תכנון הדירה, וגם לתכנן את הבית החדש שלנו בצורה מקצועית ומותאמת אישית, תוך שמירה על האינטרסים שלנו לאורך כל הדרך.

בחירת היזם המתאים היא אחד החלקים החשובים בתהליך. מעבר לניסיון, איכות הבניה, אופן תכנון הדירות והמפרט הטכני חשובים לא פחות. כאן בא לידי ביטוי היתרון ביעוץ אדריכלי המספק לדיירים את היכולת לשדרג את התכנון המוצע מבעוד מועד, לקבל דירות בתכנון חכם , מותאם ואיך להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.

חשוב להדגיש שהייעוץ האדריכלי מתבצע בשיתוף פעולה הדוק עם כל מי שמעורב בפרויקט – מהנדסים, יזמים, עורכי דין, שמאים ועוד – כדי שהתהליך יתנהל בצורה מסודרת, מקצועית ועם מטרה אחת ברורה: להגיע לתוצאה הטובה ביותר עבור כולנו.

הדמיות תלת מימד - כחלק מתהליך דירה בהתחדשות עירונית

החיים בדירה חדשה: התמורות בפרויקט התחדשות עירונית

השינויים בתפיסת המגורים בישראל הם חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית. בניינים ישנים מפנים את מקומם לדירות חדשות, ורבים מאיתנו מצפים לשדרוג משמעותי. אבל זה לא תמיד פשוט כמו שזה נשמע. אנחנו צריכים להבין שהדירה החדשה לא בהכרח תהיה העתק מדויק של הדירה הישנה שלנו. ולפעמים, גם אם תוספת חדר או בלי תוספת, התכנון של הדירה החדשה עלול להיות פחות טוב מהמוכר.

בנוסף, רבים מאיתנו טועים לחשוב שתוספת של מטרים רבועים לדירה היא התמורה העיקרית שתבטיח את הצלחת הפרויקט. למעשה, במקרים רבים, מה שחשוב יותר הוא תכנון חדשני ומתקדם שיתאים למגוון הצרכים האישיים שלנו וישדרג את איכות החיים שלנו, ולא רק יוסיף עוד שטח.

ככל שיש יותר דיירים בפרויקט, חשוב במיוחד להיעזר בגורם שמבין את כל התמונה ויודע איך לנווט בין השיקולים השונים שלנו ושל היזם. בלי שיתוף פעולה בין כל בעלי המקצוע, תהליך ההתחדשות העירונית עלול להתעכב ולהפוך למסובך ומייגע. שיתוף הפעולה הזה, בתיאום נכון עם יעוץ אדריכלי, הוא מה שמבטיח את התוצאה הטובה ביותר – גם לנו, הדיירים, וגם ליזם.

לסיכום

הצלחה בפרויקט של התחדשות עירונית דורשת לא רק ידע מקצועי, אלא גם גישה חדשה ומתקדמת. השוק משתנה, והדרישות הופכות למערכת הרבה יותר מסודרת ומקצועית. אנחנו, כבעלי דירות, צריכים להבין שכדי לעבור את התהליך הזה בהצלחה, חשוב להיות מעורבים ולהיעזר באנשי מקצוע שיוכלו לכוון אותנו, להקשיב לנו, לתווך בינינו לבין היזם ולהבטיח תכנון נכון של הבית החדש שיתאים בדיוק לצרכים שלנו.

ליווי אדריכלי הוא כלי חיוני שיכול לשדרג את כל התהליך ולהפוך אותו לנעים, מקצועי ויעיל יותר. אנחנו והיזמים צריכים לעבוד יחד בשיתוף פעולה הדוק, תוך שמירה על תקשורת פתוחה שתביא לתוצאה הטובה ביותר עבור כל הצדדים המעורבים.

לקראת אספת דיירים? קיבלתם הצעה מיזם?

דברו איתנו